시행령을 요약하면, 세무서를 통해 확정일자를 받으면 기존의 전세권 설정과 같은 효과를 발휘한다는 것이다.
확정일자를 신청하는 방법은 신문이나 대중매체를 통해 알려진 여러 가지 서류들을 준비해서 세무서에 제출하면 된다. 가장 좋은 방법은 기장을 대행해 주는 세무사에게 의뢰하는 것이지만 일정 수수료를 요구하거나 기피하는 세무사도 있을 수 있다. 그러나 신문이나 인터넷을 통해 서류 및 절차 등 관련된 정보를 얼마든지 얻을 수 있어 크게 문제되질 않는다.
그럼 과연 내가 보호법에 의해 얼마나 보호를 받을 수 있는지 알아보자.
이 시행령은 임대물의 ‘전세가’에 2억4천만원(지역별로 차등)이라는 제한을 두고 있다. 예로 보증금이 1억원이고 월세가 100만원이라면 전세가는 월세(연12%로 산정)를 전세로 환산한 1억원(월세×100)에 보증금 1억원을 더해 2억원이 된다.
즉 보호법에 의해 보호를 받을 수 있으며 경매나 공매시 보증금 1억에 대한 권리를 주장할 수 있다. 반대로 월세가 150만원이라면 전세가는 월세를 환원한 1억5천만원에 보증금 1억을 더해 2억5천만원이 된다. 이 경우는 보호법에 해당되지 않으므로 확정일자는 의미가 없다.
또 하나, 이러한 확정일자를 통해 보호를 받을 수 있다고 하더라도 건물에 확정일자 이전의 근저당권이나 채권자가 있으면 이들 채권자들보다는 후순위로 등록된다. 다시 말해 경매를 통한 낙찰가가 3억원이었을 때 기존 채권금액이 3억을 넘는다면 임차인은 보호법에 의한 보호를 받지 못한다. 때문에 점포 계약시 기존 채권을 확인하는 절차가 반드시 필요하며 그 건물의 공시지가가 어느 정도 인지 그리고 경매시 예상 낙찰가는 얼마정도 일지 가늠해 보는 것도 중요하다.
마지막으로 한가지 특이한 점은 소액임차인의 우선변제권이 있지만 대부분의 한의원의 경우 이에 해당하는 일은 없으리라 판단된다. 간단히 설명하면 서울의 경우 4천5백만원(지역별로차등)이하라면 확정일자에 상관 없이 국세나 다른 담보물권에 우선해 1천350만원을 돌려 받을 수 있다.
이제민 기자
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