서울에 사는 김급매 씨는 2년 이상 보유하고 거주한 주택을 자금사정상 급히 팔려고 하는데 3년 보유기간을 채우지 못하여 양도소득세를 걱정하고 있다. 이러한 경우 어떻게 하면 양도소득세를 절세할 수 있을까?
세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하여 볼 수 있다.
①대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일
②대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전등기 접수일
③대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일.
따라서 보유기간 3년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금을 일부 남겨놓고 소유권이전등기를 3년이 지난 후로 늦추면 1세대 1주택자의 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있으며 매수자가 불안해하면 주택을 먼저 넘겨주고 소유권이전등기만 3년이 지난 다음 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.
▲기준시가와 실지거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고할 수 있다.
토지와 건물을 양도한 데 대하여 양도소득세를 계산하는 때에는 기준시가로 계산하는 것이 원칙이나, 다음의 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하도록 되어 있다.
①고가주택을 양도하는 경우
②부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
③미등기자산을 양도하는 경우
④취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
⑤허위계약서작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
⑥양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑦부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우(서울 등 투기지역)
⑧1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(2002. 10. 1 이후 양도분부터)
무조건 실지거래가액으로 신고하도록 되어 있는 경우를 제외하고는 양도자가 실지거래가액과 기준시가를 선택하여 양도소득세를 신고할 수 있다. 그러므로 부동산을 양도한 경우에는 기준시가와 실지거래가액으로 각각 양도소득세를 계산해 보고 세금이 적게 나오는 방법으로 신고해야 절세를 할 수 있다.
다만, 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 양도소득세 확정신고기한(다음연도 5월 31일)까지 신고해야 한다. <계속>
이 석 구
누리텍스 세무회계대표, 세무사 02-540-1884
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