점포의 임대와 보호

-상가 임대차 보호법-

분양을 받거나 자기 건물이 있으면 좋겠지만 대부분 한의원은 점포를 임대해 개원을 한다. 건물을 임대해 개원하는 한의사 대부분 전세권 설정 등의 방법으로 자신의 재산을 보호 받기를 원하나 건물주가 그리 쉽게 받아들이지 않는 것이 현실이다.

정부는 현재 법적으로 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 ‘상가임대차보호법’의 시행을 준비중이다.

이 법은 내년 1월 1일부터 시행되며, 구체적인 시행령은 내년 7월 경 발표할 예정이다.

임차인을 보호하기 위한 방안을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 임대사실이 등기되지 않았더라도 부가세법, 소득세법, 법인세법 등에 의한 사업자등록증을 발급 받은 날부터 점포를 임대한 것에 대한 법적인 권리를 행사할 수 있다.

둘째, 건물이 공매 또는 경매됐을 때 환가대금의 후 순위 권리자 또는 그밖의 재산권자들 보다 우선권을 부여받는다.

셋째, 계약기간이 명시되지 않은 계약은 기간을 1년으로 산정하며, 임차인이 계약갱신을 요구할 때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며 이때 계약 기간은 5년 미만으로 정할 수 있다.

넷째, 임대인이 보증금이나 월세를 상향조정하고자 할시 그 비율은 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하며, 1년 이내에는 재조정할 수 없다.

결론적으로 전세권을 설정하지 않더라도 내년 1월 1일 이후에는 보증금에 대해 우선권을 가질 수 있어 굳이 비용을 들여 전세권을 설정하지 않아도 된다는 말이다.

그렇지만 법 시행 초기인점을 고려해 다음 사항도 잘 살펴보아야 한다.

이 법은 내년 1월 1일부터 시행되지만 구체적인 시행령이 7월경에 나올 예정이라 실질적인 시행은 시행령이 나온 후에야 가능하다. 물론 1월 1일부터 소급적용 하게 되므로 크게 신경 쓸 일은 아니다.

그러나 1월 1일 이전의 임대차계약은 보호를 받지 못한다. 즉, 기존의 임차인은 1월 1일을 기점으로 재계약을 요청해야 한다.

1월 1일 이전에 계약한 임차인은 선순위자에 해당되지 않기 때문에 채권이 1순위가 되고 보증금은 2순위가 된다. 즉, 임차인의 보증금은 1월 1일 이후에 생긴 채권에 대해서만 우선권을 가진다는 말이다.

따라서 법령 시행이전에 계약을 하는 경우 건물시가의 25% 이상의 근저당 또는 압류 등 재산권에 제약이 있는 경우 전세권을 설정하는 것이 바람직하다.

2003년 1월 1일부터 ‘상가임대차보호법’이 시행되면 이제까지 상가 임차인만이 가지고 있던 여러 가지 불리한 점이 어느 정도 보완되리라 생각된다.

이제민 기자

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