이 코너는 법무법인 ‘時空’ 소속 전문변호사들이 참여해 한의원 개설, 진료행위, 경영, 이민, 세무 등 각 분야의 법률정보를 해설해 드릴 것입니다.
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한의사인 A씨는 서울 개포동에서 상가 50평을 보증금 5천만원에 월 임대료 150만원(평당 3만원)으로 임차하여 한의원을 개원하고자 하고, 다른 한의사인 B씨는 분당에서 같은 조건으로 상가를 임차하여 한의원을 개원하고자 한다. 둘 사이에 법적으로 무슨 차이가 있을까? 많은 차이가 있다. 바로 상가건물임대차보호법 때문이다.
상가건물임대차보호법은경제적 약자인 임차인 보호를 위해 2002년부터 시행된 특별법이다. 이 법은 보증금이 일정 금액 이하인 임대차에 대해서만 적용된다.
그런데, 그 일정 금액이라는 것이 지역에 따라 다르다.
즉, 서울특별시에서는 보증금이 2억 4천만원 이하인 임대차에 대해서 적용되고, 수도권 중 과밀억제권역(인천광역시·성남시·과천시 등 경기도 일원의 집값 많이 오른 대부분의 지역이 포함된다)에서는 1억 9천만원, 광역시 지역에서는 1억 5천만원, 그리고 그 밖의 지역에서는 1억 4천만원 이하의 임대차에 한해 적용된다.
여기서 보증금이란, 보증금과 별도로 월세가 있는 경우 그 월세금액에 100을 곱한 금액을 더하여 계산한 보증금(이를 법적 용어로 “환산보증금”이라고 한다)을 말한다. 다만, 월세와 별도로 관리비 명목으로 내는 돈은 환산보증금 계산에 포함되지 않는다.
위 사례에서는 보증금 5천만원에 월 임대료 150만원이므로 환산보증금은 보증금 5천만원 + (월 임대료 150만원 X 100), 즉 2억원이 된다.
따라서, 보증금 2억 4천만원까지 상가건물임대차보호법을 적용받는 서울 개포동 지역에 개원하는 A씨는 이 법에 따른 보호를 받게 되지만, 보증금 1억 9천만원까지만 이 법을 적용받는 분당 지역에 개원하는 B씨는 이 법에 따른 보호를 받지 못한다.
상가건물임대차보호법을적용받으면 어떤 보호를 받게 되나?
우선, 건물 소유자가 바뀌더라도 이와 상관없이 새로운 소유자에게 계속 기존의 임차권을 주장할 수 있다(이를 법적 용어로 “대항력”이라고 한다). 다음, 상가가 경매로 넘어가게 되더라도 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다(이를 법적 용어로 “우선변제권”이라고 한다).
또한, 임차기간을 1년이나 2년과 같이 단기간으로 정했다 하더라도 5년까지는 임차인의 청구에 따라 임대차계약을 계속 갱신해주어야 하고(이를 법적 용어로 “계약갱신요구권”이라고 한다), 임대료도 1년에 12%까지만 증액요구를 할 수 있다.
다시 말해서 임대인이 임차인의 영업이 잘 되는지 가만히 들여다보고 있다가 잘 되는 듯 하면 터무니없는 월세인상을 요구하고, 말을 안 들으면 계약갱신을 거부하여 쫓아낸 후 비싼 권리금을 받고 다른 임차인을 들이는 것과 같은 횡포를 최초 계약 후 5년까지는 부릴 수 없다는 것이다.
이와 같은 상가건물임대차보호법에 따른 보호를 받으려면 어떻게 해야 하나?
임차인은 건물에의 입주 및 사업자등록이라는 두 가지 요건을 갖추면 위에서 설명한 대항력을 인정받게 된다. 그러나 여기서 더 나아가 우선변제권까지 인정받으려면 건물에의 입주 및 사업자등록만으로는 부족하고 세무서에 가서 확정일자라는 것을 받아야 한다.
확정일자는 임대차계약서 원본, 사업자등록증 원본(없는 경우 사업자등록신청서), 임대차목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면과 같은 서류들을 준비하고 본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)을 지참하여 관할 세무서를 방문하면 간편하게 받을 수 있다.
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