한의원 건물의 취득과 관리

건물을 임대해서 개원하는 경우 매월 지급해야 하는 임차료에 대한 부담이 있고, 은퇴 후 안정적인 수입을 위해 상가를 분양받아 진료를 하는 경우를 많이 볼 수 있다.
그러나 세무적인 부분을 고려하지 않고 분양을 받으면 여러 가지로 불리한 경우가 발생할 수 있다. 세금에 대해서 배운 수업료로 치부해 버리기에는 너무 큰 금액들이며, 다시 되돌리기에는 여러 가지 제한 요소들로 인해 힘든 경우들을 많이 볼 수 있다.
따라서 건물을 취득할 때 어떻게 취득해야 가장 유리한지 알아보도록 하자.

■ 개원의가 건물을 취득할 때 불리한 점

1. 부가가치세 환급 불가

의료업종은 부가가치세 면세 업종으로서 일반 과세자와 달리 부가세에 대한 환급이 불가하다. 따라서 건물을 신규 취득 시에는 부가세 10% 만큼 비용이 더 들어간다.

2. 비현실적인 감가상각 기간

철골 콘크리트조의 경우 최장 40년간의 감가상각을 정액법으로 실시하게 된다. 또한 철골이 아닌 구조물인 경우 최장 25년간의 감가 상각기간을 가지게 된다.
이것은 현실적인 개원 최장 기간을 25년 정도로 보았을 때 너무나 비현실적인 기간으로 판단된다.

3. 비용감소로 소득세액 증가

자가 건물의 취득으로 임차료의 지급이 이루어지지 않아 이익률이 호전되었다고 생각하지만 실제로는 그렇지 않는 것이 우리나라의 세무 현실이다.
예를 들어 6억원짜리 상가건물의 경우 감가상각 가능 금액은 1년에 1500만원으로 비슷한 건물의 월세보다 비용계상 측면만을 보아도 불리하다.
아울러 자가율이 적용되는 경우에 있어서는 소득율에 있어서도 차이가 나기 때문에 연간 수십에서 수백만원까지의 세금이 차이가 날 수 있다.
현실적으로 수도권에서 전용면적 35평 이상을 사용하는 한의원의 경우 임차료가 차지하는 비중이 대부분 매출의 5~15%를 차지한다.
자가 건물이므로 비용이 발생하지 않아 최악의 경우에는 세금만 2천만원 이상 늘어날 수도 있다는 계산이 가능하다.
웬만한 병원의 임대료와 같은 금액이다.

■ 건물 취득은 어떻게 해야 할까?

먼저 자가 공급의 개념에 대해서 알아야 하겠다. 자가 공급이란 말 그대로 자신이 취득한 건물은 자신을 위해 사용한다는 개념이다. 그러기 위해서는 위에서 열거한 여러 가지 불리한 점들을 모두 떠안아야 한다는 것이다.
반대로 자가 공급이 아닌 경우에는 위에서 열거한 불리한 점들을 모두 피해나갈 수 있다는 것이다.
건물 신규 취득 시에는 단독 개원일 경우 배우자가 임대사업자 등록을 하고, 배우자 명의로 건물을 취득해 임대를 놓는 방법을 권한다.

이렇게 될 경우 위에서 언급한 자가 공급의 형태를 벗어나기에, 부가세 환급과 임차료 조정을 통한 소득율의 완급을 조절 할 수 있는 내부 통제 장치를 가질 수 있어 여러 가지 유리한 점이 많게 된다.
아울러 공동 개원의 경우도 마찬가지이다. 단, 이 경우 공동개원 계약서(가칭) 상에 정확한 내용을 기재하고 공증을 받는 것이 향후에 일어날 수 있는 문제들을 막을 수 있는 방법이다.

■ 기존 건물을 인수할 경우

기존 건물을 인수하는 경우에는 부가세 등의 문제가 없으므로 일반적인 매매를 통해서 건물을 취득하면 된다.
이때도 자가 공급이 되지 않도록 하는 것이 중요하다. 다시 말하면 병원의 사업자 등록증 상의 명의와 임대사업자의 명의가 다르게 해야 할 것이다.
이런 방법을 통해 병원의 비용을 증가시킴으로써 소득을 분산해 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이때도 배우자 명의로 임대사업자 등록을 하고 다시 병원에 임대를 하는 방법을 사용 할 수 있는 것이다. <계속>

이수용
ING 생명 서울지점 병·의원 개원의 전문 컨설턴트
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