의료인들을 대상으로 한 병원경영 및 재테크 전략 세미나가 지난 25일 서울 여의도 전경련회관에서 열렸다. 데일리메디와 헬스윈이 주최하고 플러스클리닉이 주관한 이번 세미나에서 ‘부동산 시장동향 및 전망’이라는 주제로 부동산114의 김희선 전무이사가 발표한 내용을 요약 소개한다. <편집자주>
최근 한국은행의 콜금리 인하 가능성으로 인해 주상복합아파트, 오피스텔 등 실수요와 투자수요가 겹치는 상품의 분양열기가 다시 높아질 것으로 예측되고 있다.
아파트 시장은 2003년 1/4분기 매매가 변동률이 안정적인 가운데 서울은 광진구와 중구의 상승률이 비교적 높았으며, 2003년 입주물량은 2002년에 비해 30%이상 증가한 6만3천호 수준이었다. 재건축 대상인 아파트의 가격은 4월 들어 다시 상승세로 반전된 반면, 일반 아파트 가격은 안정세를 취했다.
한편 공급과잉과 양도세 문제 등 오피스텔 시장의 악재로 시장 침체가 지속됐으나, 아파텔이 틈새시장으로 공급되면서 상대적으로 높은 프리미엄을 형성하기도 했다. 주상복합 시장은 수도권지역의 경우 내년까지 입주예정물량이 크게 증가할 것으로 보이나 서울 및 수도권지역의 분양권시장은 전반적으로 보합세를 유지했다.
이와 함께 주거비율 하향조정에 따른 분양시장이 위축되어 있어 대내외 불안요인 및 소비심리 위축에 따른 상가시장은 전망이 불투명하다.
2002년 재건축 아파트 시장은 호황을 맞았으나 지난해 말부터 최근까지 매매가 상승률은 큰 폭으로 둔화되고 있다. 재건축아파트를 제외한 서울시 아파트 평당 매매가는 평균 911만원이었으며, 강남구가 가장 높은 1,630만원, 광진구는 1,035만원으로 서울시 평균보다 평당 100만원 이상 높은 수준을 나타냈다.
아파트 전세의 경우 서울은 지난해 10월부터 하락세로 접어든 후 1/4분기 이사철을 맞아 일시 회복세를 보이던 전셋값은 4월들어 다시 하락세로 돌아섰다. 4월 한 달간 수도권은 전세변동률이 없었으며, 서울(-0.03%), 신도시(-0.25%), 인천(-0.31%) 등이 한 달간 전셋값이 모두 하락했다.
정부의 강력한 주택시장 안정대책으로 수도권을 위시한 전반적인 시장 분위기가 안정화되고 있는 가운데, 천안 등 충청권 아파트 매매시장이 강세를 나타내고 있다. 대전광역시를 제외한 4개 광역시는 매매가 1% 내외의 미미한 상승세를 지속적으로 보이면서 매매시장이 안정세로 접어들었다.
오산, 평택 등 수도권 서남부지역 아파트매매가 강세를 보이고 있는 반면, 의정부·김포·고양·파주 등 수도권 서북부지역은 전통적인 비선호지역에다가 공급과잉으로 매매가 상승률이 저조한 것으로 나타났다.
분양열기의 고조로 충청권 분양시장은 일반아파트 매매가에 비해 40~60%가량이 높은 수준을 나타냈으며, 최근에는 분양권의 60% 이상이 전매될 정도로 과열양상을 보여 충청권 분양권 매매가의 급등세를 보였다.
재건축 아파트는 지난 2002년 연간 40%이상, 인천은 75%까지 급등했으며 올 들어 경기도 재건축 아파트는 지속적인 강세를 보인 반면, 인천은 재건축 아파트보다 일반아파트의 상승률이 약간 높았다.
지난해 9월 이후 상승세가 크게 둔화되었던 재건축 대상 아파트의 가격이 4월 들어 다시 상승세로 반전되었으며, 경기도 지역은 3월부터 상승세, 서울지역은 4월들어 월 3% 이상의 높은 상승세를 기록했다.
강남지역의 재건축 아파트 가격이 다시 높은 상승세를 나타내는 가운데 기타 지역도 사업승인이 이루어진 단지들은 높은 상승세를 기록했다. 오는 7월 도시 및 주거환경정비법의 시행을 앞두고 사업추진을 서두르는 단지의 증가로 기대심리가 상승함에 따라 올해 저밀도 재건축 아파트의 사업승인은 순차적으로 진행될 전망이다.
북핵, 사스문제 등 국내외 경제여건 불안이 대두되면서 투자 및 소비심리가 크게 위축되어 전반적으로 아파트 가격을 하향 안정화시키는 요인이 될 전망이다. 특히 단기적으로는 가격 안정을 목표로 한 정부의 영향이 크게 작용할 것이지만, 올해는 수급불균형 해소와 가격상승 기대수익률 하락 등이 아파트가격을 하향 안정화시키는 요인으로 작용할 것으로 관측된다.
주상복합 아파트는 지난 1998년부터 2003년 4월 현재까지 서울지역에 총 33,400 여세대, 경기지역에 총 11,200 여세대, 인천지역에 총 686세대가 공급됐으며 ▲서울 9,327세대 ▲경기 1,289세대 ▲인천 480세대가 입주했다.
서울시가 3월부터 주상복합의 주거면적비율을 현행 90%에서 70%로 낮추기로 한데 이어 재경부와 건교부도 주상복합을 주택법상 아파트로 분류해 분양권 전매제한을 실시하는 방안을 검토중이다. 그밖에 분양보증 적용대상에 포함시키고 300가구 이상 주상복합건물에 학교용지 부담금을 부과하는 등 정책적 규제 강화의 분위기가 지속될 것으로 보인다.
오피스텔의 경우 수도권(서울, 경기, 인천)에는 총 156,300 여실(서울 49%, 경기 43%, 인천 8%)이 공급되었다.
2003년 4월 현재 수도권의 평균 오피스텔 매매가는 546.4만원 수준이며 ▲서울은 605.2만원 ▲경기지역은 494.8만원 ▲인천은 425.7만원 수준을 나타내 작년 10월 이후 전반적으로 가격 변동이 적은 양상을 띄고 있다.
따라서 최근에는 건축법상으로는 오피스텔이지만 주거기능을 극대화한 상품인 아파텔이 등장해 호응을 얻고 있다. 일반적으로 오피스텔의 전용률이 50% 수준인데 반해 아파텔의 전용률은 80% 수준에 이른다.
아파텔은 오피스텔의 공급과다로 인한 시장침체에 따른 틈새시장을 공략해 높은 프리미엄을 형성하고 있다.
정리 = 강은희 기자
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